כבר קראתם הרבה על השגת הסכמת הדיירים לפרויקט של תמ״א 38, על התנהלות מול דייר סרבן בפרויקט שכזה, על התמורות לדיירים. כולם מתעסקים בהחתמת הדיירים, ועד השלמת החתימות וקבלת האפשרות להוציא את הפרויקט לדרך הכל סובב סביב הדיירים, התמורות, רצונותיהם, דרישותיהם. כל פרויקט התחדשות עירונית מכיל בתוכו אלמנט אנושי ואינטראקציה בין אישית רבה. מטרתו של מאמר זה, המבוסס על ניסיוננו בליווי של דיירים בפרויקטים על פי תמ”א 38, היא לתת לקוראים “טיפים” והמלצות בעניין ניהול נכון של התהליך על מנת שתושגנה תוצאות טובות יותר עבור כל הצדדים לפרויקט (יזם-קבלן מבצע-דיירים).
תהליך שיפוץ וחיזוק הבניין במסגרת תמ”א 38 הוא ארוך ומורכב אך דיירים שעברו אותו יעידו כי השיפור באיכות החיים ועליית ערך הדירה בהחלט שווים את המאמץ.
היום יזמים וקבלנים רבים מבינים כי השגת הרוב הדרוש, ניהול המו״מ מול הדיירים, ניסוח ההסכמים, התכנון והרישוי והשקת הפרויקט אינם סוף הדרך, אלא רק תחילתה. יותר ויותר גורמים בענף מבינים כיום את חשיבות הטיפול בדיירים במהלך הביצוע. ההיערכות החברתית מול בעלי הדירות היא החשובה ביותר. החברות הגדולות אפילו מקצות לטובת העניין איש/אנשי קשר לדיירים העונים ומטפלים מיידית בכל בעיה המתעוררת במהלך הביצוע.
בסופו של יום כולנו, מהיזם ועד אחרון העובדים באתר צריכים להפנים ולזכור כי הדיירים המתגוררים בבניין במהלך ביצוע העבודות הם שותפים שלנו לדרך והצלחת הפרויקט תלויה לא מעט במערכת היחסים שאנחנו יוצרים איתם. בתחום ההתחדשות העירונית אחד הדברים החשובים ביותר הוא הקשר האישי והישיר עם הדיירים. שמירה על קשר רציף במהלך כל שלבי הפרויקט, מייצרת שיח פתוח ושקיפות באמצעותה כל הצדדים מגיעים מוכנים לשלב הפינוי ועד מסירת המפתחות לדירה החדשה או שלב הביצוע (במקרה בו אנחנו לא מפנים את הדיירים כולם או מקצתם מהדירות).
התחדשות עירונית היא קודם כל פרויקט חברתי
מבוגרים או דלי אמצעים, לקבל דירה חדשה או משודרגת עם מיגון ומעלית. התוכנית מייצרת התחדשות לא רק של הנכס הפרטי אלא של השכונות הוותיקות, היא מושכת
אוכלוסיות צעירות לשכונות שעד לפני כן לא נחשבו למבוקשות ובעצם מחייה מחדש ערים רבות.
"לא ניתן כל הסבר לסיבה בגינה חדר המדרגות לא היה נקי מפסולת בניין כאשר הדיירים נאלצים לעלות ולרדת שם כאשר המעלית אינה פועלת. העובדה שהסכם ההתקשרות מול הדיירים חייב ניקיון בסוף יום העבודה, אינו מהווה אישור והצדקה להותרת פסולת מסוג הנראה בתמונה שהוצגה, כאשר לא נאסר על הדיירים להמשיך ולהתגורר במקום, להשתמש באופן חופשי בחדר המדרגות, להזמין אורחים למקום וליהנות עד כמה שניתן מדירותיהם. תנועת דיירים ואחרים בחדר המדרגות לא נמנעה ולא צומצמה, והקבלן לא הופטר מחובתו לדאוג לתנאי בטיחות בסיסיים שיאפשרו שימוש ראוי וסביר בדירות במהלך ביצוע הבנייה. לו רצה הקבלן/היזם למנוע את השימוש בדירות, יכול היה לעשות כן, ולממן לדיירים דיור חלופי לתקופת הבנייה. משלא עשה כן, אינו יכול לטעון כי היה על הדיירים להימנע מלעשות שימוש יום יומי ורגיל בדירות, לרבות בחדר המדרגות" (מתוך דברי רב׳ השופטת רנה הירש בפס״ד בת.א. 53349-1216 בבימ״ש השלום ברחובות בעניין ש.א. נ׳ קריגר נדל״ן ת״א ואח׳)
.
?איך נמנעים ממצב שכזה
הקשר היומיומי הרציף עם הדיירים (וחשוב לזכור שחלק גדול מהדיירים בבניינים בהם מבוצעים פרויקטים מסוג זה הם אזרחים ותיקים על כל המשתמע מכך) והעדכונים לגבי ניתוקי תשתיות חשוב, אבל אנחנו גורסים כי לא פחות חשוב מזה הוא לייצר דיאלוג שמסגרתו אנחנו מציגים לדיירים מראש את כל אבני הדרך ומכינים אותם מראש לכל אותם ממשקים שעשויים לגרום להם אי נוחות במהלך ביצוע העבודות. כאשר מדובר בדיירים המתפנים מדירותיהם לתקופת העבודות מעצימה את המורכבות של מערכת היחסים המדוברת. על בעלי הדירות למסור את הדירות כשהן ריקות מכל המיטלטלין. אחד הקשיים של בעלי הדירות ואנו רואים זאת בעיקר אצל בעלי הדירות בני הגיל השלישי ואלו עם מחסום השפה, הוא נושא ניתוקי המונים, סגירת החשבונות וההתנהלות מול העירייה. הם נדרשים לכסות חובות קיימים ועתידיים עד ליום הפינוי במחלקת הארנונה, לשלם את חשבון המים ולבצע הזמנה של ניתוק המונה, כמו גם ניתוק מוני החשמל והגז וכמובן להסדיר את תשלומי הוועד.
הקשר היומיומי הרציף עם הדיירים (וחשוב לזכור שחלק גדול מהדיירים בבניינים בהם מבוצעים פרויקטים מסוג זה הם אזרחים ותיקים על כל המשתמע מכך) והעדכונים לגבי ניתוקי תשתיות חשוב, אבל אנחנו גורסים כי לא פחות חשוב מזה הוא לייצר דיאלוג שמסגרתו אנחנו מציגים לדיירים מראש את כל אבני הדרך ומכינים אותם מראש לכל אותם ממשקים שעשויים לגרום להם אי נוחות במהלך ביצוע העבודות. כאשר מדובר בדיירים המתפנים מדירותיהם לתקופת העבודות מעצימה את המורכבות של מערכת היחסים המדוברת. על בעלי הדירות למסור את הדירות כשהן ריקות מכל המיטלטלין. אחד הקשיים של בעלי הדירות ואנו רואים זאת בעיקר אצל בעלי הדירות בני הגיל השלישי ואלו עם מחסום השפה, הוא נושא ניתוקי המונים, סגירת החשבונות וההתנהלות מול העירייה. הם נדרשים לכסות חובות קיימים ועתידיים עד ליום הפינוי במחלקת הארנונה, לשלם את חשבון המים ולבצע הזמנה של ניתוק המונה, כמו גם ניתוק מוני החשמל והגז וכמובן להסדיר את תשלומי הוועד.
